新築と中古どちらを選ぶ？
メリットとデメリットを解説 – 自分に合ったすまいを探そう

購入価格の安さ

中古物件を選ぶ理由として「価格や家賃が適切だから」という人は多いでしょう。しかし中古だから価格が安いと言ってもそれなりの相場はあるものです。あまりにも安い物件は「掘り出し物」でも「お値打ち物件」でもなく見た目だけ綺麗にリフォームしていたり、欠陥を隠している「ワケあり物件」という可能性もあります。破格に安い物件には十分に注意するか、できれば避けたほうがよいかもしれません。

新築、中古によらず相場はありますが、新築よりは中古のほうが価格が低くなります。また住宅は新築で購入しても数年経てば市場では中古となって価値が下がってしまいますが、中古の場合は築年数が経つほどに資産価値の下がり幅が緩やかになっていくため、購入時の資産価値を保ちやすいという面があります。新築へのこだわりがなければ購入価格を抑えられる中古住宅は大きな魅力と言えます。

さらに売主が個人の場合は住宅購入の消費税が掛かりません。住宅は高額なので消費税も大きな負担となります。新築、中古ともに土地は非課税ですが住宅（建物）に関しては消費税が掛かります。ただし中古住宅で売主が個人の場合は消費税は掛かりません。一般的に販売しているのは不動産会社や仲介業者がほとんどなので、もし気になった物件があれば売主が個人かどうかを確認しておくと良いでしょう。

現物を見て判断できる

中古物件の場合、購入前に現物を見ることができる場合が多いです。実際に物件を見て確認できることは安心につながりますし、自分たちが暮らしていくイメージもしやすいでしょう。日当たりも含めた採光や風通し、天井の高さ、部屋の広さや間取りの感じなど図面だけではわからない住宅の雰囲気も把握できることは大きなメリットと言えます。

マンションであれば眺望はもちろん、窓を開け閉めすることで遮音性や周辺環境の音の聞こえ具合も確認できます。共用部分である廊下や階段、エレベーターホールやゴミ集積所などは管理がどれだけ行き届いているかを見極めるポイントになります。近隣住人の様子もわかるかもしれません。現物を見に行く場合には自分が暮らしていくことを想像しながら確認しましょう。

また新築では自分たちで必要な設備をすべて揃えることになるのに対して、中古の場合すでにあるエアコンや照明器具などをそのまま引き継ぐことができるケースもあります。その辺りについては「付帯設備表」があれば明記されています。もし付帯設備表がない場合は付帯設備として引き継ぎ可能な設備はどれになるか見学の際に確認しておきましょう。

さらに中古は物件が豊富にあるため選択肢が多いことや短期間で入居できることも利点です。基本的に先着順で契約が決まるため、ためらったり迷っていると先を越されてしまう場合もあります。条件のよい物件ほど競争は激しくなるため、立地や間取り、広さやデザインなど少しでも気になった物件を見つけたら出来るだけ早めに見に行ったほうがいいかもしれません。

なにより物件を多く見ることで価格も含めた住宅の価値基準が自分の中で明確になってくることもあります。自分や家族が暮らしていく家ですから、時間や手間を惜しまずに現物を見て判断できるというメリットを活かすようにしましょう。

こだわりを活かせる

新築よりも安く購入できる分リフォームやリノベーションをして好みやこだわりを活かせるのが中古の魅力です。

「リフォーム」は経年によって劣化した住宅や設備を回復、修繕することです。「リノベーション」は改修、改装といった意味で、今ある住宅に新しい設備や機能を加えたり大幅な間取りの変更などをすることです。どちらもそれなりの費用が掛かりますが、新築を購入するより安く済むのがほとんどと言っていいでしょう。

中古物件には大きく分けて、リフォーム済み住宅、リノベーションをしてある住宅、リフォームもリノベーションもしていない住宅の3タイプがあります。最近では、はじめから自分や家族の好みに合わせた住まいにするつもりでリフォームもリノベーションもされていない中古物件を購入する人も多いようです。新築と比べて中古のほうが比較的広い住宅が多いので、リフォームやリノベーションがしやすいのかもしれません。

ただしリノベーションを前提に物件を選ぶ際には制限がある場合もあります。とくにマンションでは規約にリノベーション可能な範囲などが定められていますし、構造上の問題として天井高や支柱など変更できないところもあったり物件によって制限の度合いも変わってきます。またリフォームやリノベーションをするのであれば、その工事期間は移住できないことも頭に入れておきましょう。

浴室、キッチン、トイレなどの水回りはリフォームすれば新しい設備になって気持ちよく使えますし、間取りを大きく変えてリビングを広くしたり、耐震性や省エネ性能の強化といったリノベーションなど希望に合わせた柔軟な住まいづくりができそうです。

さらにリフォームをすることで減税制度を受けられる場合があります。耐震、バリアフリー、省エネといったリフォームに対して、所得税控除や固定資産税の減税などの優遇もあります。リフォーム検討の参考にしてみてください。

また新築購入における補助制度である「こどもエコすまい支援事業」では住宅リフォームも補助の対象となります。省エネや子育て対応、バリアフリーなど工事対象がいくつかありますので、リフォームする際にはぜひ参考にしてみてください。

こだわりを活かしたり、それぞれの家族に合わせた柔軟な住まいづくりができるのは中古住宅の大きな魅力と言えるでしょう。

[参照]一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会『リフォームの減税制度』[参照]国土交通省「こどもエコすまい支援事業」

住宅維持費の負担

中古に住む場合は、築年数による住宅の傷みや劣化の度合いによって、修繕費を含む住宅維持費の負担が増してしまいます。

マンションの場合は築年数が経っているほど修繕積立金が高くなる傾向にあります。さらに数年に一度のサイクルで大規模修繕の工事が行われます。その際毎月の修繕積立金の他に緊急の一時金として数万円を徴収される場合があるため、事前に大規模修繕がいつ行われたかを知っておくことはとても大事になります。入居と大規模修繕のタイミングを知ることで金銭面での計画も立てやすくなるでしょう。

一般的にマンションの大規模修繕のサイクルは12年から15年ごとに行われると言われています。地域の自然環境や物件建物によって年数に差はありますので、気に入った物件があれば「修繕履歴」や「長期修繕計画」を必ず確認するようにしましょう。適切なメンテナンスがなされ、長期修繕計画がしっかり立てられているマンションを選ぶことで安心につながります。

一戸建てもまた、古ければそれだけ修繕しなければならない部分が出てきます。住み始めてそれほど月日が経っていないのに不具合が発覚するというケースもあるので、心配であれば建物状況検査（ホーム・インスペクション）をしておくと安心です。

また一戸建てはマンションのように月々の修繕費を支払う必要がない分、住宅維持のための修繕費を自分できちんと計画を立てて用意しておく必要があります。とくにリフォームやリノベーションを施さないつもりで入居した場合には、突然の出費が発生する場合もあるため注意が必要です。築年数にもよりますが、それなりの年数を経ている中古住宅では維持費の負担があることをしっかりと把握しておくようにしましょう。

保証の薄さと仲介手数料

新築住宅には「品確法」によって10年の保証があります。この10年間は「瑕疵（かし）担保責任期間」で、もし住宅に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に住宅引き渡しから最低10年間は売主などが責任を負うというものです。範囲は住宅の構柱、床、屋根などの造耐力上主要な部分と雨漏りなど、雨水の侵入を防止する部分に限られます。これは新築住宅を対象にしたもので中古住宅には適用されません。

中古住宅には宅建業法による「瑕疵担保責任」があります。売主が宅建業者である場合は住宅引き渡しから最低2年間の「瑕疵担保責任期間」があり、保障されます。ただし売主が個人の場合はこの「瑕疵担保責任期間」は任意となり、契約書で定められます。2ヶ月から3ヶ月が一般的のようですが、免除（保障なし）の場合もあるため契約時にしっかりと話し合って確認することが大切です。万一に備えて瑕疵保険に加入することも検討したり、大手不動産会社では独自の「瑕疵保障」を取り入れているところもありますので気にしておくと良いでしょう。

もう一つ中古住宅購入の際に注意しておきたいのは仲介手数料です。新築、中古どちらも土地や住宅価格の他に諸費用が必要になります。諸費用には登記費用や火災・地震の保険料、不動産所得税、住宅ローンを組んだ場合には借入のための手数料や保証料などがありますが、さらに中古のみに掛かるものとして仲介手数料が加わります。

諸費用の中でも仲介手数料は高額で、以下のように利率が決まっています。

たとえば4,000万の家を購入した場合は、仲介手数料126万円（税抜）となりますので、かなり大きな出費と言えます。事前にきちんと把握しておきましょう。

中古に住む場合に知っておくべきこと

中古住宅に住む場合に知っておきたい、気をつけたいことがいくつかあります。まず築浅住宅、築浅物件と呼ばれる築年数の浅い住宅があります。一般的には築年数3年から5年以内のものですが、中には1年以内という新しい物件もあります。メリットとしては新築に比べて価格は低く、使用感の薄さや最新の設備、リフォームの必要もない点でしょう。

一方で新築から数年で売却されるには相応の理由があるとも考えられます。たとえば住宅の施工不良や近隣住民とのトラブル、周辺の騒音、あるいは事件や事故など、心理的に解決の難しい問題もあるかもしれません。住み始めてから後悔することのないように事前にしっかり確認しておく必要があります。

また中古にはリフォーム済み、リノベーション済みの物件があります。リフォームされていれば内装や設備が新築のように綺麗です。リノベーションではグレードの高い設備やデザインにこだわっていたり、個性的な物件もあります。どちらも見学できますし、すぐに入居できるメリットがあります。ただし見た目は綺麗でも建物自体の劣化や不具合などはわかりません。むしろ見た目が綺麗なだけに見落としがちになることもあるでしょう。そこで必ず確認したいのが「物件状況報告書」と「付帯設備表」です。

「物件状況報告書」は土地建物に関する不具合や雨漏り、シロアリや火災の被害、増改築（リフォーム・リノベーション）の履歴などの情報と、騒音などの近隣トラブルについても明記されています。「付帯設備表」には設備の有無と、その故障や不具合の有無が記されています。この「物件状況報告書」と「付帯設備表」の項目は会社によって違いますので、もし気になる点の記載がなければ、しっかり確認しておきましょう。さらに気になる人は、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼しても良いでしょう。費用はかかりますが、専門家が第三者の立場で調査をしてくれるので安心です。

リフォーム・リノベーションされている物件は、中古の中でもとくに築年数が古い住宅もあります。地震の多い日本ですから、築年数が古い住宅の場合は耐震性や耐久性を把握する必要があり、その指標として耐震基準があります。

耐震基準とは建築基準法などに定められた「建物が最低限満たすべき地震への耐性基準」です。この耐震基準は1981年に大幅に改正されたため、1981年6月以降の新耐震基準に沿って設計、建築されたものは新耐震基準の住宅となり震度7程度の地震で倒壊しないことが想定されています。

一戸建て、マンションともに1981年以前の旧耐震基準の住宅は現在でも流通していますので、新耐震基準であるかどうかを確認しましょう。あくまでも一つの目安なので中古を選ぶ際には住宅のメンテナンスや施工、地盤などを十分に把握して選ぶことが大切です。もちろんこれはリフォーム・リノベーション済み物件に関わらず、中古物件すべてにおいて、気をつけたいところです。